מבוא למאמר

פלוני הוא בן משפחתו של אלמוני, השניים ישבו יחד סביב השולחן לארוחת ערב, לאחר שיחה התברר כי פלוני מעוניין למכור את דירתו, אלמוני הציע לרכוש אותה, השניים סגרו מחיר ולחצו ידיים.

למחרת הבוקר אלמוני התייצב בבנק והעביר לפלוני סך של 500,000 ₪ תמורת הדירה.

פלוני שמח על כך, הודה לאלמוני ברוב תודות, פינה עבורו את הדירה לאלתר ואלמוני עבר לגור בה.

פלוני עזב את הארץ, ולאחר מספר שנים שב ארצה, דא עקא – הוא ביקש מאלמוני לפנות את "דירתו"!!! אלמוני סירב הואיל והוא רכש אותה זה מכבר. שאל אותו פלוני: "אם אכן רכשת כפי שאתה טוען, היכן החוזה בנינו?" מילא אלמוני את פיו מים ולא היה לו מה להשיב.

עם מי הדין?

חוק המקרקעין[1]

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע בזו הלשון – " התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב", כלומר, כדי שמכירת הדירה תחייב את הצדדים עליהם לכתוב את ההסכמות בניהם בכתב, אילולא כן, אין אפשרות לאכוף או להבין למה הצדדים התכוונו.  

לכן, קבע המחוקק בשנת 1969 כי חוזה במקרקעין חייב שיהיה בכתב, קביעה זו שונה לדוגמא מקביעתו של המחוקק באשר לחוזה שכירות, אשר אין חובה שיעשה בכתב (סעיף 79 לחוק המקרקעין).

מדוע המחוקק מחייב חוזה בכתב?

תכלית דרישת הכתב נועדה לבחון את השאלה: האם הצדדים אכן גמרו בדעתם למכור / לקנות את הדירה נשוא המחלוקת. גישתו של המחוקק מתבססת על ההבנה כי רכישת דירה הינה מעשה חשוב מאוד שיש ליתן את הדעת לפני עשייתו, וככל שהדברים עולים על הכתב הדבר מלמד על רצינות הצדדים ועל חפצם להוציא את העסקה לפועל.

מה הדין במקרה שהבאתי לפניכם?

למרות שהמחוקק קבע כלל גורף שחוזה במקרקעין חייב להיות בכתב, חרג בית המשפט מקביעתו וקבע כי כאשר "זעקת ההגינות" מחייבת לאכוף הסכם במקרקעין שנעשה בעל פה הוא יעשה כן, כך קבע בית המשפט בפרשת קלמר נגד גיא, וכך עשה בפרשת שם טוב, ולאחרונה נעשה הדבר בבית המשפט לענייני משפחה: בפרשת ענת.

אם כן ישאל השואל, מכוח מה קבע בית המשפט קביעה עובדתית ומשפטית שסותרת את מצוות המחוקק?

התשובה לכך היא - מכוח חובת תם הלב, שהיא מחייבת עוד מימי בראשית, היא מהווה עקרון על, שלעיתים יסתור אפילו את דברי המחוקק הכותבים עלי ספר, בית המשפט כינה את חובת תם הלב במקרים שציינתי כדיני "קניין שביושר", אשר מכוחם יהיה אפשר לאכוף הסכמה שנעשתה בעל פה על אף שהמחוקק מחייב שתעשה בכתב, אני ער לעובדה שיש לקביעה זו השלכות לטוב ולמוטב אך זו דרכה של שפיטה.

לידור איזון, עו"ד.

אין באמור במאמר זה להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין הוא מהווה המלצה ולא עצה לנקיטת צעד זה או אחר, היה ומתוך הסתמכות על הדברים הכתובים יבצע מי מהקוראים פעולה היא תהא באחריותו האישית בלבד!

כשם שאין לבר בלא תבן כך אין מאמר בלא טעות, ולכן אשמח בכל עת לקבל הערות ותיקונים מהקוראים.