האם מותר לבעל הבית לפנות את השוכר באמצע תקופת השכירות?
מבוא
השבוע חברי הטוב והיקר, עורך הדין גל חייט, הפנה אלי לקוח, שהסיפור שלו העלה בפניי מספר סוגיות עקרוניות שלימדו אותי שלעיתים עורכי דין עורכים חוזה שנוגד את החוק,על אף שלא ניתן לעשות כן ו/או שבעלי בתים חושבים שניתן להוריד חוזה שכירות מהאינטרנט ולעשות בו כאוות נפשם וזה בסדר.
אספר בקצרה את השתלשלות האירועים
מדובר באדם ששכר דירה, בחוזה השכירות הוכנס סעיף שמאפשר לבעל הבית לפנות אותו באופן חד צדדי ולא בשל הפרת ההסכם, באמצע תקופת השכירות, ובלבד שיודיע לו על כך 90 ימים לפני כן.
כך היה, בעל הבית הודיע לו שעליו לפנות את הבית תוך 90 ימים בהתאם למוסכם בהסכם השכירות, השוכר המבוהל לא יכול היה לפנות את הבית בזמן המבוקש, הואיל ולא מצא חלופה אחרת בתקופה הזו, ונאלץ לפנות אלי על מנת למצוא את הפתרון החוקי למצב הנידון, וכך באה הקושיה אל פתרונה.
חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות")
חוק השכירות מגדיר את מערכת היחסים בין משכיר (בעל הבית) לשוכר, בין השאר קובע חוק השכירות, כי בעל בית רשאי לממש ברירת אופציה, ובלבד שיודיע לשוכר על מימושה תוך 90 ימים לפחות (סעיף 25יב(ב) לחוק).
כמו כן, קובע החוק כי ככל והשוכר ירצה לממש אופציה להארכת חוזה שכירות עליו להודיע לבעל הבית לפחות 60 ימים קודם לכן (סעיף 25יב(ג) לחוק), כלומר, ככל ומי מהצדדים רוצה להאריך את תקופת השכירות עליהם להודיע על כך בהתאם לזמנים המובאים לעיל. כמו כן, עליהם לציין זאת בחוזה השכירות שלהם.
ככל והחוזה שותק לעניין המשך תקופת השכירות, הרי שהיא מסתיימת תוך שנה קלנדארית אחת ואין למי מהם את האופציה לקצרה מכוח החוק, והם מחוייבים לאמור בחוזה השכירות.
עד כה דנתי במימוש תקופת שכירות אשר יש בה לקצר ו/או להאריך את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים, אך מה קורה כאשר רק צד אחד שומר לעצמו, את האפשרות לפנות את הצד האחר?
אז ככה, החוק קובע כי ככל וקיימת תניה בחוזה השכירות שמאפשרת לבעל הבית לפנות את השוכר בהודעה שלא תפחת מ- 90 ימים, חייבת להיות בחוזה תניה מקבילה לטובת השוכר, ואם לא כן, התניה של בעל הבית בטלה מעיקרה (סעיף 25, יג לחוק), ולא זו בלבד, אלא שלשוכר יש פריווילגיה שהודעתו תהא בת 60 ימים בלבד (ולא כמו בעל הבית שמחויב ליתן התראה בת 90 ימים).
אגב, אין אלו פני הדברים באשר להודעה חד צדדית מטעם השוכר, אז החוק מאפשר לצדדים להסכים כי בהסכם השכירות תהא תניה חד צדדית לטובתו, המאפשרת לו לפנות את המושכר בהודעה בת 60 ימים לפחות (סעיף 25, יד לחוק שקובע שניתן להתנות על חוק השכירות רק לטובת השוכר ולא להיפך).
המסקנה
לבעל הבית אין אפשרות לקבוע תניה חד צדדית בחוזה השכירות המאפשרת לו לפנות את השוכר בהודעה בת 90 ימים, ככל וקיימת תניה כזו חייבת להיות תניה מקבליה לשוכר, ולכן הלקוח שלי יכול היה להתגורר בדירה עד תם תקופת השכירות ללא חשש פינוי מצד בעל הבית.
מכל האמור לעיל, ניתן ללמוד עד כמה חשוב להיוועץ בעורך דין טרם חתימה על הסכם שכירות, ראוי לערוך הסכם שכירות מקיף וחוקי שימנע סכסוכים במהלך תקופת השכירות ולאחריה.
לידור איזון, עו"ד
לפגישת ייעוץ - 0507-331-551
למאמרים נוספים בנושא : https://www.lidorlaw.com/index.php?route=blog/article&article_id=21
אין באמור במאמר זה להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין הוא מהווה המלצה ולא עצה לנקיטת צעד זה או אחר.
