מבוא למאמר

אלמוני הוא אדם שבנה בית בכספי הפנסיה שלו ומכר אותו לפלוני, לאחר מספר חודשים התגלו ליקויים בבית. פלוני טוען כי אלמוני חייב לתקן את הליקויים הללו הואיל וחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק מכר דירות") חל עליו.

עם מי הדין ?

חוק מכר דירות

ראשית, עלינו להבין את תכלית חוק המכר דירות, תכלית זו נלמדת מלשונו: סעיף 1 לחוק מגדיר "מוכר" כמי שבנה דירה על מנת למכורה, יתרה מזו, גם מי שרכש דירה במהלך בניה או דירה שעתידה להיבנות על מנת למכורה מוגדר "כמוכר", כלומר: השאלה הנשאלת היא: האם המוכר שמכר את הדירה רכש או בנה אותה על מנת למכורה? אם התשובה לכך חיובית הרי שהוא נכנס תחת כנפי החוק, ולהיפך.

בנוסף לכך, סעיף 9 לחוק מקים חזקה שניתנת לסתירה, שקובעת כי מי שמכר דירה שגר בה פחות משישה חודשים או שמכר אותה תוך שנה מגמר בנייתה, הוא "מוכר" לעניין חוק המכר דירות, כלומר – החוק יחול עליו, אז, במקרה שיתבע על ידי רוכש, יהיה עליו להוכיח כי מכר את הדירה שלא לצרכי רווח אלא שבאמת רצה לגור בה אבל טעמים אובייקטיבים מנעו ממנו לעשות כן, כגון: מעבר לחוץ לארץ לצרכי עבודה וכדומה.

בית המשפט העליון

בית המשפט העליון בע"א 4050/15 אורית יהודאין נ' ירון לבנשטיין (פורסם בנבו 28.12.2017) קבע כי מוכר שבנה בית באופן עצמאי על ידי קבלני משנה ומכר אותו בגמר בנייתו הוא "מוכר" לעניין חוק המכר דירות ולכן החוק חל עליו.

פסק דין זה ניתח את תכלית החוק וקבע כי מטרתו לאזן בין פער הכוחות הטבעי שקיים בין החברה הקבלנית או האדם הפרטי שבונה ומתנהל אופן ישיר מול קבלני המשנה, יכול לסכם איתם על טיב בנייתם ואחריותם לו, דבר שהרוכש לא יכול לעשות הואיל והתנהלותו היא מול המוכר בלבד, יהיה כובעו אשר יהיה.

משמעות תחולת החוק

מהי המשמעות המעשית שהחוק חל על אדם פרטי ?

אם כן, משמעות הדבר היא כי המוכר, גם אם הוא אדם פרטי, יהיה מחויב לתקן ליקויים שקיימים בטיב הבניה, בטיב האינסטלציה, לבוא עימו בדברים לאחר שנה שהרוכש מתגורר בביתו ולבחון איזה ליקויים קיימים ולתקנם, מה שמכונה בשפה המקצועית "שנת בדק".

זוהי אחריות רחבת היקף שמקבלת ביטוי באמצעות רשימת מכולת המצויה בתוספת הראשונה לחוק המכר דירות, רבים לא מודעים לה, החוק מגן על הרוכש בצורה היקפית ומאפשר לו לתבוע את היזם הפרטי מכוח החוק, שכאמור לעיל, משית אחריות רחבה על היזם.

כך לדוגמה, הקונה יהיה זכאי לתקופת בדק ולקופת אחריות, כאשר תקופת האחריות מתחילה בתם תקופת הבדק, וביתר פירוט, אם קיים כשל במערכת האינסטלציה יהיה על המוכר לתקנה בכל תקופת הבדק - שהיא במקרה הזה 4 שנים, ובתם ארבע השנים יהיה תחל תקופת האחריות שהיא כאמור שלוש שנים נוספות מתם תקופת הבדק (ראו סעיף 4(ג) לחוק המכר). 

לכן, אם חשבתם לבנות בית בפנסיה, תחשבו שוב ותתייעצו עם אנשי מקצוע טובים לפני קבלת החלטות גדולות שיכולת לגרום לכם לאבד את מה שעבדתם עליו זמן רב!

לידור איזון, עו"ד.

אין באמור במאמר זה להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין הוא מהווה המלצה ולא עצה לנקיטת צעד זה או אחר, היה ומתוך הסתמכות על הדברים הכתובים יבצע מי מהקוראים פעולה היא תהא באחריותו האישית בלבד!