האם המתווך זכאי לדמי תיווך גם כאשר החוזה שנכרת בין הצדדים הוא חוזה על תנאי?

מבוא למאמר

פלוני הינו מתווך במקרקעין, במשך תקופה ארוכה עמל רבות על מנת לקדם עסקת קומבינציה בין יזם גדול לבין בעלת קרקע במרכז הארץ. לאחר ניהול משא ומתן ממושך חתמו הצדדים על הסכם קומבינציה עם תנאי מתלה, התנאי הוא – היזם יפעל על מנת להביא לכך שהתב"ע תאפשר לבנות לפחות 100 יחידות דיור, אם לא כן, הסכם הקומבינציה בטל ללא פיצוי איש כלפי משנהו.

לאחר כ - 15 חודשים מחתימת הסכם הקומבינציה הודיע היזם לבעלת הקרקע כי הוא לא מצליח לשנות את התב"ע ולכן הוא משתחרר מההסכם כמוסכם בסעיפיו.

תביעת המתווך

פלוני, שעמל קשות ורבות להביא את העסקה אל הפועל, המתין זמן רב על מנת לקצור את פירותיו, הוא לא השלים עם רוע הגזרה ופנה לבית המשפט על מנת שזה יחייב את היזם בתשלום דמי התיווך בגין הסכם הקומבינציה שנכרת. פלוני טען כי היזם סיכל את קיום התנאי המתלה ומשכך הוא לא יכול להסתמך עליו כמפקיע את זכותו לדמי תיווך (ראו סעיף 28 לחוק החוזים אשר דן בסיכול תנאי מתלה).

טענת היזם

היזם טען כי עשה כל שלאל ידו על מנת לקיים את החוזה, אך מטעמים קניינים ותכנוניים לא עלה בידו לקיים את התנאי מתלה, משכך לא נכרת הסכם קומבינציה ולכן זכותו של המתווך לדמי תיווך לא קמה כלל ועיקר.

על סמך טענות הצדדים נדרש בית המשפט למספר שאלות עקרוניות הקשורות בתחום התיווך בכלל ודיני החוזים בפרט:

1.   האם מתווך זכאי לדמי תיווך כאשר מדובר בחוזה על תנאי, אם כן, מתי זכותו משתכללת?

2.   האם מתווך זכאי לדמי תיווך כאשר צד לחוזה ביטל אותו שלא בעקבות רשלנות מקצועית של המתווך ?

פסיקת בית המשפט

בית המשפט ניתח את המקרה בצורה הבאה: זכאותו של מתווך נגזרת מהוראות סעיף 14 לחוק המתווכים, אשר לשונו מחייבת התקיימות שלושה תנאים מצטברים: 1. הזמנה חתומה בכתב.  2. רישיון בתוקף.  3. היות המתווך גורם יעיל.

בית המשפט קרא לתוך לשון סעיף 14 כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך כאשר חוזה התגבש בין הצדדים, רוצה לומר: יצא אל הפועל.

כאשר מדובר בחוזה על תנאי הרי שדמי התיווך של המתווך גם הם על תנאי, זולת אם סוכם בין המתווך למזמין השירות אחרת מפורשות בהסכם התיווך.

אם כן, יוצא שבית המשפט נקט בעמדה שמחייבת שהחוזה ייצא מהכח אל הפועל, אילולא כן המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך כאשר מדובר בחוזה על תנאי.

חוזה שבוטל בשונה מחוזה על תנאי

חשוב לציין, חוזה על תנאי שונה ממקרה בו המתווך הצליח להביא לכריתת הסכם, שלאחר מכן, הצדדים ביטלו אותו מחמת פגם בנכס או כל סיבה אחרת שאינה תלויה במתווך, אז קבע בית המשפט כי המתווך אינו מהווה "בטוחה" לקיום ההסכם מתחילתו ועד לסופו, תפקידו מסתיים בכריתת החוזה ולכן זכאותו לדמי תיווך עומדת בעינה.

המצב בעולם

קיימות שלוש גישות:

1.    הגישה בחלק מדינות ארה"ב – מסתפקת בעצם הבאת "קונה טוב" - READY WILLING AND ABLE BUYER OR SELLER – כלומר: אם המתווך הציג קונה פוטנציאלי אמיתי וטוב הוא זכאי לדמי תיווך גם אם לא נכרת הסכם.

2.      הגישה בארץ – מחייבת שייכרת חוזה בין הצדדים ואין חובה שהוא יקוים, אך כאשר מדובר בחוזה על תנאי הרי שעדיין לא נכרת חוזה לשאלת זכאותו של המתווך לדמי תיווך כמפורט לעיל.

3.      גישת חלק ממדינות ארה"ב וגרמניה – לא די בכך שקיים חוזה בין הצדדים, אלא שצריך כי החוזה יתקיים מתחילתו ועד סופו, רק אז זכאי המתווך לדמי תיווך, זו גישה שמחמירה עם המתווך בצורה יוצאת דופן.

מסקנות

למקרא פסקי הדין שיצאו תחת ידם של בתי המשפט בארץ, הייתי מציע לכל מתווך לערוך הזמנת שירותי תיווך כמצוות סעיף 9 לחוק המתווכים, אשר תוכנה יהיה תואם את הנסיבות עליהן הוא עתיד לדרוש את דמי התיווך בגינם הוא עמל. 

ראוי ונכון כי הזמנת שירותי התיווך תתייחס במישרין למקרה בו מדובר בחוזה על תנאי, אילולא כן מוותר המתווך על זכאותו לדמי תיווך.

וודאי כי ישנם דרכים לטעון כנגד פקיעת התנאי, כל זאת מכוח דיני החוזים, אך אל לו למתווך לעבור את דרך החתחתים הזו על מנת לקבל את שכרו, די בכך שלא ינהג ברשלנות שעה שמסכם עם מזמין השירות את תנאי שכרו - הסכם תיווך מקיף שמכיל בתוכו את עקרי הפסיקה של בתי המשפט בארץ. 

לידור איזון, עו"ד 

אין באמור במאמר זה להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין הוא מהווה המלצה ולא עצה לנקיטת צעד זה או אחר, היה ומתוך הסתמכות על הדברים הכתובים יבצע מי מהקוראים פעולה היא תהא באחריותו האישית בלבד!