האם תנאי בחוזה שקובע כי הקונה בדק את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו פוטר את המוכר מלגלות ליקויים או אי התאמות שידועים לו ? 

מבוא למאמר

במאמר זה אנתח הלכת "שיפריס"[1] אשר קבעה כלל גורף – "יזהר המוכר" ולא "יזהר הקונה". לטעמי הלכה זו שגויה, תכף אציע את דעתי, אספר בקציר האומר מה נפסק בהלכת שיפריס.

זוג רכש בית קרקע במרכז הארץ, בחוזה, הזוג הצהיר כי הוא בחן את הבית תכנונית, הנדסית, פיזית, משפטית וכי הוא מוותר על כל טענת אי התאמה הקשורה בבית.

מנגד, הצהירו המוכרים כי הבית תקין, אין לו חריגות בניה ו/או פגם שידוע להם והוא נמכר במצבו as is (בפירוש לעברית: כמות שהוא).

כאשר הרוכשים הזמינו שמאי שיעריך להם את הבית לצורך נטילת משכנתא (לאחר חתימה על חוזה המכר), התגלה כי לבית ישנן חריגות בניה.

הקונים מצדם רצו לבטל את העסקה אך המוכרים סרבו וטענו כי הקונים הצהירו שבדקו את הבית לפני חתימת החוזה ומצאו אותו מתאים לצרכיהם כמפורט לעיל.

עם מי הדין ?

חוק מכר[2]

בית המשפט העליון נחלק בדעותיו, המחולקת נבעה מתוך שיקולי צדק ויושר, מצד אחד – הקונים הצהירו שבדקו את הבית ומצאו אותו מתאים, מצד שני המוכרים הצהירו שהבית תקין ולא כך היה.

לצורך פתרון הסוגיה נדרשו השופטים לפרשנותו של סעיף 16 לחוק המכר שקובע בזו הלשון: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה ".

השופט סולברג בהסכמת השופט מלצר קבע, כי סעיף 16 לחוק המכר הוא סעיף קוגנטי (כלומר: שאין לבית המשפט או לצדדים אפשרות להתנות על האמור בו), ולכן, כאשר המוכר ידע על פגם או שהיה עליו לדעת עליו כאדם סביר, אזי אחריותו מוחלטת ואין זה מעלה או מוריד אם הקונה בדק או יכול היה לבדוק אודות הנכס הנמכר.

יתרה מזו, גם אם המוכר אמר לקונה תבדוק את הנכס והקונה סירב, גם אז האחריות תחול על המוכר, בבחינת "יזהר המוכר".

מנגד, השופט רובינשטיין סבר שאין לקורא את סעיף 16 לחוק המכר בצורה הזו, אלא שיש לקראו לאור עקרונות תם הלב הטרום חוזי, כך שכאשר המוכר מאפשר לקונה לבדוק את הנכס או שניתן בבדיקה פשוטה לדעת מה מצבו, אזי שיש לקונה "אשם תורם" לנזק שנגרם באי בדיקתו!

כאמור לעיל, דעתו הייתה דעת מיעוט ולא התקבלה בפסיקה.

ביקורת על פסק הדין

בטווח שקיים בין מוכר שאינו מגלה פרטים שידועים לו, לבין קונה שהתרשל בבדיקתו, קיימים מצבים נוספים, כגון: קונה שבדק ולא מצא פגם או אי התאמה, מוכר שמכר ולא ידע על מצב הנכס, או קונה שידע והתעלם ולאחר מכן טוען מכוח אי ההתאמה וכדומה.

לכן, כאשר קיימת קשת מקרים כל כך רחבה, אין לדידי, להכיל כללים נוקשים בפרשנות סעיף 16 לחוק המכר שמשיתים אחריות מוחלטת על המוכר והוא בלבד. 

מסקנות

עד אשר תשתנה הלכת שיפריס, צריכים המוכרים להיזהר ביתר שאת, וכאשר הם חותמים על חוזה למכירת ביתם ובו מצוין כי הקונים בדקו את הנכס, מצאהו מתאים לצרכיהם וכי הם מוותרים על כל טענת פגם או אי התאמה ורוכשים אותו במצבו as is, אל ירגישו כי מוגנים הם לבטח, או יסברו כי הם פטורים מכל אחריות כלפי הקונים, להיפך, הם אחראים עד לבלי די, ולכן עצתי היא – להיעזר בבעלי המקצוע הבאים לפני רכישת נכס.

1.   שמאי לצורך שמאות מוקדמת - בקלות הוא יגלה סטיה מהיתר ו/או חריגות בניה, יעריך את שווי הנכס ובכך ימזער נזקים ועוגמת נפש רבה. 

2.   חברת בדק שתבדוק את מצבו הפיזי של הנכס.

3.   מתווך שברוב המקרים מכיר את הנכסים בעיר בה הוא עובד.

4.  עורך דין שבקיא בדיני חוזים ומבין את משמעות המילים שנכבות בחוזה, מבין ויודע שאין הוא מגן על המוכרים אותם הוא מייצג כאשר הוא מכניס סעיף סל שקובע כי אין להם אחריות, בעוד  שהחוק והפסיקה קבעו שיש להם!  

לידור איזון, עו"ד

לפגישת ייעוץ – 0507-331-551   

למאמרים נוספים בתחום החוזים וההסכמים :

https://www.lidorlaw.com/index.php?route=blog/category&article_category_id=66

אין באמור במאמר זה להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין הוא מהווה המלצה ולא עצה לנקיטת צעד זה או אחר, היה ומתוך הסתמכות על הדברים הכתובים יבצע מי מהקוראים פעולה היא תהא באחריותו האישית בלבד!