מבוא למאמר

בחודש האחרון נתקלתי בשלושה מקרים הקשורים בהסכמי שכירות. מקרים אלו חייבו אותי לכתוב מעט מן הכמות והרבה מן האיכות, על מנת למנוע את הישנותם של מקרים אלו.

חוזה שכירות, מהו ?

על מנת שנוכל להבין מהו חוזה שכירות עלינו להבין מהי שכירות? אם כן, שכירות מוגדרת בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "החוק ו/או חוק השכירות והשאילה") בזו הלשון: "זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות" (סעיף 1 לחוק), כלומר, לשון החוק ממכילה בתוכה שלושה פרמטרים מרכזיים שבעטיים מתגבשת השכירות:

תמורה – וצריך שתהא ממשית ולא סימלית.

חזקה ושימוש - אפשרות לחזקה ושימוש בנכס מצד השוכר. 

שכירות לזמן מוגבל - שהשכירות לא תהא לצמיתות אלא לזמן מוגבל, אילולא כן יהיה מדובר בעסקת מכר שלבשה צורה של שכירות.

גם חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגדיר שכירות באותה צורה, אלא שהוא מפרט ביתר שאת מהי שכירות ומחלקה ל"חכירה" (תקופת שכירות למעלה מ 5 שנים) ו"חכירה לדורות" (תקופת שכירות למעלה מ 25 שנים). להגדרות אלו יש משמעות יוצאת דופן כפי שאפרט להלן.

שכירות הטעונה רישום

אחד הסיפורים בו נפגשתי השבוע מתאר לקוח שפנה אלי לאחר שחתם על הסכם שכירות שמקנה לו זכות שימוש וחזקה בחנות לעשר שנים.

לשאלתי האם רשם הערה בטאבו בדבר זכויותיו בנכס, השיב לי כי הוא לא מבין על מה אני מדבר, כשהסברתי לו את המשמעות הוא נבהל, ביקש שאתקן את המעוות, ארשום הערה בנסח הטאבו בדבר זכותו לשכור (לחכור) את החנות למשך 10 שנים.

המקור לחובת הרישום מצוי בסעיף 79 לחוק המקרקעין אשר קובע כי תקופת שכירות העולה על חמש שנים מחויבת ברישום בטאבו. תקופות שכירות שכאלה נפוצות מאוד בחוזה שכירות מסחריים כגון חנויות ודומיהן.     

מסיפור זה ניתן ללמוד על החשיבות שיש לנסח הטאבו, שהוא מהווה כתעודת הזהות של הנכס מושא הסכם השכירות.

נסח טאבו והסכמי שכירות

כפי שציינתי, לנסח הטאבו חשיבות רבה, כך לדוגמא השבוע הגיעה למשרדי לקוחה מבולבלת ולחוצה, היא הסבירה לי שחתמה על הסכם שכירות אך טרם מעבר לדירה החדשה היא גילתה שבעלי הדירה "קשים" בלשון המעטה, לכן היא לא מעוניינת לגור בדירה, היא הוסיפה שהם רימו אותה בזה שהחתימו אותה על הסכמות חוזיות שלא סוכמו בניהם לעולם.

הקשבתי קשב רב ואז החלטתי שעלי להוציא נסח טאבו על מנת לראות מול מי אני עומד, מי אלו אותם בעלי דירה שהתנהגו ככה ללקוחה שעתה אני מייצג?!!! תופתעו לגלות מה גילתי? האנשים שחתמו על חוזה השכירות והציגו את עצמם כבעלי הדירה, אינם בעלי הדירה, הם מתחזים.

כשהסברתי זאת ללקוחה ביקשתי ממנה לצלצל "לבעלת הדירה" על מנת לבדוק האם כך הם פני הדברים? צדקתי, אלו היו מתחזים שהעמידו פנים כבעלי הדירה. המשמעות המעשית והמשפטית כי לא נכרת חוזה כלל ועיקר, ומשכך הלקוחה לא הייתה חייבת לקיים אותו, פתאום השיח בין הלקוחה למתחזים היה שונה מהשיח הקודם שלהם, בו היא הרגישה מאוימת, עתה, היא הייתה מספיק חזקה לעמוד על זכויותיה. יודגש - אם היא הייתה מיוצגת על ידי עורך דין שעה שחתמה על הסכם שכירות מקרה זה היה נמנע מלכתחילה.

יורשים והסכמי שכירות

סיפור אחרון בו נפגשתי, מתייחס להסכם שכירות שנכרת בין בעל חנות לבין יורש אחד מתוך 10 יורשים!

הלקוח שפנה אלי, שיפץ את החנות ששכר במאות אלפי שקלים שעה שהסכם השכירות שלו חתום מול יורש אחד, המשמעות המעשית לכך הינה כי הוא יכול למצוא את עצמו נתבע לפינוי המושכר מצד היורשים שלא חתמו עימו על הסכם השכירות.  מקרים אלו נפוצים בייחוד כאשר יש מחלוקת לגבי הירושה, או אז השוכר הופך להיות שחקן מרכזי בסכסוך לא לו.

מסקנות

הסכמי שכירות אינם "משחק ילדים", יש להם משמעות כלכלית ונפשית יוצאת דופן, לא בכדי קבע המחוקק כי רק עורכי דין מוסמכים לערוך מסמכים משפטיים ובכללם הסכמי שכירות, זו אומנותם של עורכי הדין, מלאכתם ולשם כך הם למדו. לעיתים, הימנעותם של הלקוחות לפנות לעורכי הדין נובעת מכך שהצדדים להסכם סוברים שיש חלופה לא פחות טובה, כגון: חתימה על הסכם שכירות שהורד מהאינטרנט, ולא היא, אין גרוע מכך, לעיתים ההימנעות נובעת מכך שמתווכים עורכים את הסכמי השכירות, דבר שנוגד את חוק המתווכים ואת כללי לשכת עורכי הדין ויתרה מכך, לא באמת מגן על זכויות וחובות הצדדים לחוזה, לעיתים הימנעות זו נובעת מהרצון לחסוך סכומים זעירים של כסף, שלאחר מכן יושקעו שבעתיים בתביעות מסוגים שונים וחבל שכך. לכן, תעשו לעצמכם טובה ותפנו לעורך דין שבקיא בתחום זה.

לידור איזון, עו"ד.

לפגישת ייעוץ – 0507-331-551   

למאמרים נוספים בנושא: https://www.lidorlaw.com/index.php?route=blog/category&article_category_id=59

מאמר זה לא מהווה כתחליף  לייעוץ משפטי ומי שמסתמך עליו ככזה נוטל על עצמו את האחריות לכך.