מבוא למאמר 

מעשה שהיה השבוע במשרדי.

נפגשתי עם בני זוג שרכשו דירה חדשה מקבלן לפני כשנה וחצי. הקבלן איחר במסירת הדירה בשנה שלמה.

נשאלתי על ידי הזוג, האם הקבלן אמור לשלם להם דמי שכירות עבור תקופת האיחור? ואם כן, באיזה סכום? התחלתי להסביר להם ואז...

....

....

הם עצרו אותי, הפנו את תשומת ליבי לסעיף בחוזה בו כתוב באותיות קידוש לבנה: "מוסכם על הצדדים [הקונה והמוכר] כי ככל והמוכר [הקבלן] יאחר במסירת הדירה, הוא ישלם לרוכשים סכום של 2,500 ₪ לכל חודש איחור".

מכאן שאלו: "האם אפשר לקבל דמי שכירות גבוהים יותר? כי אנחנו שילמנו עבור משכנתה ושכירות גם יחד, וזה לא הוגן שעכשיו נקבל 2,500 ₪, שזה סכום מגוחך שלא מצדיק את המציאות בפועל?" השבתי להם בחיוב, ולהלן אנמק את תשובתי מכוח החוק.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

סעיף 5א לחוק המכר דירות מסדיר את נושא התשלום מצד הקבלן במקרה שהוא מאחר במסירת הדירה. הסעיף קובע כי כאשר קבלן איחר במסירת הדירה הוא ישלם לקונים סכום פיצוי מוסכם (במקרה שלנו 2,500 ₪) או שווי שכירות שראוי היה לקבל עבור השכרת "דירה דומה בגודלה ובמיקומה" כאשר  שווי זה מוכפל פי 1.5, "לפי הגבוה מבין השניים", כלומר: אם ניקח את הדוגמה שהבאתי במבוא למאמר זה, ונניח ששווי שכירות לדירה "דומה בגודלה ובמקומה" הוא אכן 2,500 ₪ (כפי שסוכם בחוזה), הרי שעל הקבלן לשלם לזוג סכום של 2,500 * 1.5 שהם שווים ל – 3,750 ₪, ולא כפי שסוכם בחוזה באופן שטחי.

רוצה לומר: שגם אם הזוג הסכים לסכום הנ"ל, אין זה אומר שזה הסכום שיש לשלם בפועל, אלא שחוק המכר דירות קובע מנגנון ברור למקרה של איחור במסירת הדירה כמפורט לעיל. יתרה מכך, אם הזוג יוכיח כי סכום של 2,500 ₪ לא משקף נאמנה את שווי דמי השכירות הראויים ל"דירה דומה בגודלה ובמיקומה" וכי השווי הראוי הוא 3,500 ₪ לדוגמה, אזי התוצאה תהא שעל הקבלן לשלם לזוג סך של 5,250 ₪ על כל חודש איחור, שהם מורכבים מ – 3,500 * 1.5.

מסקנתי זו נסמכת על הסיפא המובאת בסעיף 5א' לחוק המכר דירות שקובעת במפורש כי כאשר יש מחלוקת לגבי גובה התשלום, ילכו "לפי הגבוה מבין השניים". בנוסף לכך, הסברתי לזוג שהמכפלה של 1.5 מוגבלת לזמן של עד 8 חודשים, כל איחור מעבר לכך יזכה אותם במכפלה של 1.25 משווי דמי השכירות הראויים לאותה דירה. כמו כן, המועד הקובע לתשלום, הוא היום בו סוכם שהדירה תימסר לקונים, אך לקבלן ישנה אפשרות לאחר מיום זה  ב – 60 ימים, כאשר ביום ה – 61 הוא נחשב כמאחר ומניין הימים לשאלת דמי השכירות ימנה מיום המסירה המוסכם.

התחמקות היזם מתשלום

כמפורט לעיל, המחוקק הבין את הסכנה הטמונה באיחור מצד יזמים, ולכן החליט "להעניש" אותם בסכומים לא מבוטלים, זאת, ככל הנראה כדי לייצר תמריץ חיובי למסור את הדירות מהר ככל האפשר. לעיתים היזם יודע כי אין ביכולתו למסור את הדירה בתאריך שהוא התחייב, אך הוא רוצה בכל זאת לקשור את הקונה ומבטיח לו מועד מסירה מוקדם מהצפוי, או אז, הקונה מתרצה וחותם על ההסכם, הוא סובר בתם לב שכלל והיזם יאחר יהיה עליו לשלם לו בגין האיחור. 

לרוע המזל, לא אלו פני הדברים, ברוב המקרים היזם מצויד בעורך דין שבקיא בתחום החוזים, וכמו בכל הסכמי יזם רוכש, הוא מכניס סעיף שמכונה כוח עליון ו/או איחור מוצדק, שם הוא משאיר קשת אירועים רחבה מני ים ועמוקה ממצולותיו, שבאמצעותה הוא מצליח לתרץ את האיחור ובכך לפטור עצמו בלא כלום. 

ככל שהסעיף רחב יותר כך הוא יכול לסבול פרשנויות רבות יותר, כך לדוגמה אם נרשום כי שביתה במשק תהווה הצדקה לאיחור במסירת הדירה הרי שגם שביתה של הרופאים יכולה להיות שביתה שמתאימה להגדרה כזו, אך אם אציין כי רק שביתה של עובדים ספציפיים, או בתקופה מסוימת תחשב כמוצדקת לשאלת האיחור במסירת הדירה, הרי שצמצמתי את מספר האירועים שהניסוח מוכן לסבול ובכך הגנתי על הרוכש. 

מוסר השכל

כשרוכשים דירה חדשה מקבלן, חובה להיות מיוצגים על ידי עורך דין שבקיא בתחום זה, הוא מכיר את קשת החוקים החלה על החוזה, הוא מכיר את הפסיקה של בתי המשפט בחוזים מהסוג הזה, ולכן יש באפשרותו לשמור על זכויותיכם, לכן אל תחסכו בעורך דין כאשר אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן ומשקיעים כספים רבים.

לידור איזון, עו"ד

לפגישת ייעוץ – 0507-331-551   

למאמרים נוספים בנושא: https://www.lidorlaw.com/index.php?route=blog/article&article_id=16

אין באמור במאמר זה להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין הוא מהווה המלצה ולא עצה לנקיטת צעד זה או אחר, היה ומתוך הסתמכות על הדברים הכתובים יבצע מי מהקוראים פעולה היא תהא באחריותו האישית בלבד!